ایران مسکن

نکات قانونی که در هنگام معاملات املاک کلنگی باید بدانیم

 

 این کارشناس حقوقی مسکن درهمین حال با برشمردن بیست فاکتور اصلی که سبب امنیت بخشی به معاملات املاک کلنگی می شود تاکید می کند: نمی توان ادعا کرد که رعایت همه این موارد به صورت مطلق سبب پیشگیری ازتخلفات حقوقی معاملات می شود اما بدون شک می توان نقش بازدارنده ای داشته باشد.وی در تشریح جزئیات این مولفه ها تاکید می کند : به عنوان مثال اجتناب از انجام معامله و سرمایه گذاری در زمین های غیرمحصور واملاک کلنگی متروکه ای که رها شده و تخلیه هست؛ به دلیل اینکه در چنین املاکی احتمال بروز کلاهبرداری ، جعل سند ، تصرف عدوانی و… بسیار بیشتر از املاک مشابه می باشد ازجمله مواردی است که حتما باید مد نظرقراربگیرد.

وی می افزاید : درهمین حال توجه به وضعیت تصرفی زمین و ملک کلنگی ؛ اینکه ملک در تصرف افرادی غیر از مالک نباشد نیز ازجمله مواردی است که نباید ازآن غفلت کرد چرا که در این صورت ( یعنی درصورت تصرف افراد غیر) یک دردسر بزرگ برای زندگی تان خریداری کرده اید و سرمایه خود را دور ریخته اید .

این کارشناس مسایل حقوقی مسکن ازدیگر سو می افزاید : همچنین اجتناب از انجام معامله در زمین واملاک کلنگی فاقد آراء کمیسیون های مرتبط و مؤثر در معاملات املاک شامل ماده ۵ ( برای تعیین نوع کاربری ملک مانند مسکونی ، اداری ، تجاری ، صنعتی ، زراعی ، آموزشی و …) ، کمیسیون ماده ۷ شهرداری (متصدی تعیین کاربری های فضای سبز ، باغ ، باغچه و … ) کمیسیون ماده ۱۲زمین شهری ( متصدی تعیین نوعیت زمین مانند دایر ، بایر ، متروکه و موات بودن ملک) ، کمیسیون ماده۱۰۰ ( برای تعیین وضعیت ابنیه مستحدثه ، میزان تخلفات ، تغییر کاربری ، ساخت با پروانه ویا بدون پروانه و… ) نیز از فاکتورهای مهمی است که متعاملین باید مدنظر قرارد دهند.

به گفته وی مطالبه و درخواست اخذ دستور نقشه ( اٍعمال ماده ۱۰۱ قانون شهرداری ) از فروشنده و یا مالک قبل از انجام معامله و سرمایه گذاری در زمین و ملک کلنگی ؛ دستور نقشه تعیین کننده آخرین یا جدیدترین تغییرات کاربری یا نوعیت املاک واراضی می باشد . بنابراین ضرورت دارد برای کسب اطلاع از آخرین وضعیت برنامه های شهرداری ، طرح های عمرانی محل ، برنامه ها وطرح های دیگر سازمان های دولتی برای املاک واراضی شهری و … نیز ضروری است و افراد بدون اخذ دستور نقشه با مالکین یا فروشندگان معامله نکنند .

حقیقت طلب درادامه اظهارات خود به پنجمین فاکتور امنیت بخشی به معاملات مسکن اشاره می کند و می افزاید: اجتناب از سرمایه گذاری و معامله زمین و ملک های کلنگی وسایر املاک با قولنامه های بلند مدت و وکالتی نیز نباید فراموش شود چرا که این اشتباه شاید هرگز قابل جبران نباشد . انجام معامله با وکالت های بلند مدت و وکالت های کلی درواقع به معنای استقبال از خطر و ریسکی پر هزینه می باشد .

وی سپس تاکید می کند : همچنین لازم است که از انجام معامله قبل از تحقیق واخذ استعلام از نهادها وسازمان های ذیربط منابع طبیعی، شهرداری، اداره اوقاف در خصوص وقف خاص و وقف عام ، سازمان مسکن شهر سازی ، سازمان ملی زمین ، دادگاه انقلاب ، اداره ثبت ، دفتر تعاونی های مسکن ، سازمان زمین شهری و… نیز اجتناب شود.

این کارشناس حقوقی املاک توصیه می کند : ازدیگر سو به مالکین و وکلا بطور جد تاکید وتوصیه می شود که قبل از اخذ آراء کلیه کمیسیون ها ، استعلامات و مفاصاحساب های مرتبط با اراضی واملاک ، مبادرت به عرضه آن به بازار برای فروش یا مشارکت و … کنند.

وی در تشریح هشتمین مولفه فرمول امنیت بخشی به معاملات مسکن می گوید: لازم است که از سرمایه گذاری در زمین و ملک کلنگی تخلیه و متروکه قبل از انجام تحقیقات کافی و لازم ؛ بخصوص املاکی که دارای پرونده های متعدد قضایی اعم از ثبتی ، حقوقی ، کیفری و… هستند و نیز حتماً از انجام معامله املاکی که در مرحله دادرسی هست و یا حتی رأی بدوی و ثانویه (تجدید نظر ) اخذ شده بدلیل پیچیدگی های قضایی و ثبتی اجتناب شود .

حقیقت طلب درادامه به ابعاد روانی معاملات املاک اشاره و تصریح می کند: دلبستگی به زمین و ملک کلنگی به خاطر برخورداری ازچند گذر (بَر) ، برخورداری از ابعاد و حدود اربعه دلخواه ، به خاطر محلیت ملک و یا برخورداری از چند کاربری متفاوت و … نباید زمینه ای فراهم کند که سبب انجام تصمیم گیری غیر منطقی برای متعاملین شود .

این کارشناس مسایل حقوقی علاوه براین دهمین فاکتوررا اینگونه تشریح می کند: خودداری از انجام معامله و سرمایه گذاری در زمین های دارای فنداسیون ، پروانه ساخت سال های گذشته ، به دلیل امکان غیر استاندارد بودن خود فنداسیون ویا استراکچر ساختمان ونیز پر هزینه بودن چنین املاکی نیز حتما باید مدنظرقرار گیرد.

حقیقت طلب تاکید می کند: ازدیگرسو انجام نمونه برداری برای کشف میزان رعایت استانداردها ، قوانین و مقررات ، توجه به کیفیت اجرایی سقف و ستون ، فنداسیون و …. قبل از انجام معامله بخصوص در ساخت وسازهای سنتی و بسازبفروشی نیز بسیار ضروری است.

وی اظهارمی کند: توجه به درج نوع کاربری های مسکونی، آموزشی، خدماتی، فرهنگی ، توریستی، تجاری ، اداری و کاربری های مختلط و … در دستور نقشه املاک کلنگی و سایر اراضی شهری الزامی است و اگر در متن دستور نقشه کاربری تجاری درج شده ، موضوع حتماً از شهرداری منطقه استعلام شود.

این کارشناس حقوقی املاک می گوید: توجه به مفاد مندرج در رأی کمیسیون ماده ۱۲ ونیز نوع کاربری در دستور نقشه تحت عنوان آموزشی ، فرهنگی ، باغ ، دایر مشجر ؛ بایر ، باغچه ، فضای سبز ، متروکه و … نیز نباید مورد غفلت قرار گیرد.

به گفته وی همچنین استفاده از دوربین های ” جی آر اس” برای ارزیابی مساحی اراضی بزرگ قبل از انجام معامله و سرمایه گذاری در زمین ها وملک های کلنگی بزرگ چند هزارمتری و چند هکتاری نیز ضروری است.

حقیقت طلب تاکید می کند: توجه وحساسیتت نسبت به زمان صدور سند های جدید و کشف دلایل آن به خصوص برای املاک مناطق بسیار قدیمی مثل پاسداران (سلطنت آباد ، فخرالدوله ، بهجت آباد ، ونک ، توپخانه و… ضروری است چرا که ممکن است صدور سند جدید به دلایل متعددی باشد که به هرحال راستی آزمایی و کشف حقانیت برای خریدارکمک مؤثری است .

وی درتشریح عمده دلایلی که این راستی آزمایی را لازم الاجرا می کند می گوید :مواردی نظیر احتمال مصادره ای بودن ملک، وراثتی بودن ملک، به دلیل تفکیک ، افراز و یا تقسیم ملک مشاع، احتمال اخذ سند از طریق مواد ۱۴۷ و۱۴۸ قانون ثبت اسناد، احتمال تعویض سند نو با سند جدید تک برگی وبه عبارتی تک برگی کردن سند طبق دستور ادارات ثبت اسناد و املاک و… ازشاخص ترین دلایلی است که این نیاز به این راستی آزمایی را ضروری می کند.

وی سپس می گوید: درهمین حال توجه به آثار و سوابق قبلی ملک های کلنگی تخریب شده ؛ که ممکن است برخی از چنین املاکی در حوزه و مناطق آثار باستانی یا امنیتی و… وجود داشته باشد و هم چنین تلاش برای کشف علت تخریب ملک قبل از اخذ پروانه ساختمان نیز ضروری است.

وی مولفه هفدهم را اینگونه تشریح می کند:خودداری از انجام معامله وسرمایه گذاری در املاک کلنگی وراثتی قبل از بازدید از ملک و ودیدار و آشنایی با با همه وراث و شناخت اهداف معاملاتی آنان وانجام تحقیقات محلی مفصل از وضعیت شخصیتی ، تربیتی ، تحصیلی و شغلی وراث و… نیز ضروری است.

این حقوقدان املاک می افزاید: همچنین اجتناب ازانجام معامله وسرمایه گذاری در زمین واملاک کلنگی به صورت محضری و رسمی بدون تنظیم هرگونه مبایعه نامه نیز الزامی است و این توصیه به این دلیل است که درصورت بروز مشکلاتی اعم از ثبتی ، حقوقی ، کیفری و قانونی و… پس از گذشت سال ها از انجام معامله ، از اتهام تبانی و انجام صوری و …بری باشیم .

وی همچنین خاطرنشان می سازد: پرهیز از تنظیم وکالت بلاعزل بدون تنظیم مبایعه نامه در قالب انجام معامله و سرمایه گذاری در همه نوع معاملات املاک بخصوص در معاملات زمین و ملک کلنگی نیز مورد مهمی است که درانجام معامله باید مد نظرقراربگیرد.

وی درپایان به بیستمین فاکتور امنیت بخشی به معاملات اشاره می کند و می گوید: قبل از انجام هر نوع معامله در خصوص زمین حتما با همراهی مالک (فروشنده) با دقت و حوصله از ملک بازدید به عمل آورید وسعی کنید این بازدید حداقل بین نیم الی یک ساعت بطول انجامد . تجربه ثابت کرده است در این مدت در صورتی کاسه ای زیر نیم کاسه باشد و شما گرفتار فریب کلاهبرداران شده باشید ، احتمال اینکه طی این مدت مالکین واقعی یا ذینفعان واقعی سروکله شان پیدا شود ویا موضوع به گوششان برسد بسیار زیاد است . بد نیست مستحضر باشید که در معاملات زمین و املاک کلنگی تخلیه و متروکه و مخروبه ،حتی با استعلامات اداری هم نمی توان به موضوع جعل اسناد ، کلاهبرداری و … پی برد ودرنهایت توصیه مهم این است که به دلیل بروز مشکلات فراوان در بازار املاک کشور تا شخصیت فروشنده و یا خریدار را به درستی نشناخته اید از انجام معامله پرهیزکنید. بقول نیاکان ما ” هرگز زور خود را ندهید تا التماس بخرید ” !

منبع: