پیش‌بینی رییس اتحادیه درخصوص بازار مسکن در سال ۹۷
مصطفی قلی‌خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است: قیمت مسکن در سال آینده ۲ تا ۵ درصد بالاتر از نرخ تورم قرار می‌گیرد. او بیان می‌کند که اتحادیه به هیچ عنوان خواهان افزایش قیمت مسکن نیست و رونق معاملات با قیمت‌های مناسب را ترجیح می‌دهد. خسروی همچنین به کسانی که در آینده قصد خرید مسکن دارند توصیه کرد که از هم‌اکنون اقدام به خرید مسکن کنند.
مصاحبه مصطفی قلی‌خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک با عصر ساختمان را در ادامه می خوانید:
چشم‌انداز سال ۹۷ بازار مسکن را چطور می‌بینید؟
آنچه از چشم‌انداز سال ۹۷ بازار مسکن می‌توان پیش‌بینی کرد این است که جهش قیمتی در سال آینده دیده نمی‌شود. در سال‌های ۱۳۶۸، ۱۳۸۶ و ۱۳۹۱ قیمت مسکن پرش داشته است، ولی مولفه‌های بسیاری این علامت را به ما می‌دهد که جهش قیمتی در سال آینده نخواهیم داشت. اولا عرضه به اندازه کافی در بازار وجود دارد؛ چرا که با ۲٫۶ میلیون مسکن خالی در کشور و ۴۹۰ هزار واحد خالی در استان تهران مواجهیم. دوم اینکه توان متقاضیان به سختی جوابگوی قیمت‌هاست و طی یک سال اخیر قیمت مسکن به شکل تدریجی به کف نزدیک شده است. سوم، مهاجرت‌ها دیگر مانند سابق نیست و در کلانشهرها شاهد تثبیت جمعیتی هستیم. حتی آمارها نشان می‌دهد که در برخی کلانشهرها از جمله تهران شاهد مهاجرت معکوس هستیم و طی ۵سال گذشته ۳۵۰ هزار نفر از استان تهران مهاجرت کرده‌اند. مجموع این شرایط، پرش قیمت مسکن را دور از ذهن می‌کند. البته مسکن در سال ۱۳۹۷ از شاخص تورم عبور می‌کند. کما اینکه شاهدیم در پایان سال ۱۳۹۶ حدود ۱۲ درصد بالاتر از تورم نقطه به نقطه قرار گرفت.
چه دلایلی برای اثبات رشد نسبی قیمت مسکن در سال آینده دارید؟
علت رشد تدریجی قیمت مسکن، تاثیرپذیری از بازارهای ارز و سکه است. نیمه دوم امسال شاهد افزایش قیمت دلار و سکه بودیم. بورس هم که در طول سال جاری رشد نسبی داشت. اگر حامل‌های انرژی هم در سال آینده افزایش پیدا کند قطعا ما اثرات این رشدها را در بازار مسکن شاهد خواهیم بود.
تعداد معاملات در سال آینده چقدرافزایش می‌یابد؟
تعداد معاملات بستگی به روند افزایش قیمت‌ها دارد. تجربه نشان داده هر زمان که قیمت‌ها شروع به افزایش می‌کند معاملات هم بالا می‌رود. فرهنگ غالب در کشور ما این است که هر چیزی گران می‌شود، متقاضی بیشتری پیدا می‌کند. منطق اقتصاد حکم می‌کند مردم در زمان رکود اقدام به خرید کنند اما اغلب شاهدیم زمانی که قیمت‌ها شروع به افزایش می‌کند، متقاضیان به بازار مسکن هجوم می‌آورند. این کنش باعث به هم خوردن توازن در بازار می‌شود و به همین دلیل قیمت‌ها به سرعت بالا می‌رود. البته اتحادیه به هیچ عنوان خواهان افزایش قیمت نیست. وضعیت مطلوب برای همکاران ما این است که شاهد رونق معاملات با قیمت‌های مناسب باشیم.
آمار بهمن ماه نشان می‌دهد که متوسط قیمت مسکن شهر تهران ۲۲ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش داشته، اما رشد در برخی مناطق همچون ۵، ۴، ۲ و ۸ بیشتر از سایر نقاط بوده و بعضا بیش از ۳۰ درصد افزایش قیمت داشتیم. تحلیل شما از این وضعیت چیست؟
به هر حال قیمت مسکن تابعی از عرضه و تقاضاست. بررسی‌ها نشان می‌دهد مناطقی که ذکر کردید از سرانه‌های رفاهی مناسبی برخوردارند. به همین علت تقاضا برای سکونت در آنجا بالاست و همین عامل باعث می‌شود تا رشد قیمت و اجاره بها در این مناطق نسبت به سایر مناطق شهر تهران بالاتر قرار گیرد. در بعضی واحدهای نوساز در این مناطق قیمت‌ها ۳ تا ۴ میلیون تومان در هر متر مربع رشد کرد. اما این باعث نمی شود که گمان کنیم روند فعلی ادامه خواهد داشت؛ چرا که ظرفیت رشد در هر فعالیت اقتصادی تعیین‌کننده است. به اعتقاد من قیمت مسکن ظرفیت ایجاد حباب را ندارد اما بسته به توان اقتصادی جمعیت متقاضی در هر منطقه با افزایش مواجه می‌شود.
یکی از اقدامات دولت در سال‌های اخیر افزایش تسهیلات خرید مسکن تا سقف ۱۶۰ میلیون تومان با نرخ سود ۹٫۵ درصد بود اما اثر این اقدام را آنچنان که باید و شاید در بازار شاهد نبودیم و معاملات هر ماه از ۱۰ تا ۱۵ درصد بیشتر افزایش نیافت، علت این مسئله چیست؟
در همه جای دنیا ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت با مدت بازپرداخت طولانی، یکی از سیاست‌های اصلی برای طرف تقاضای مسکن است. در کشورهای اروپایی و آمریکایی تسهیلات بیش از ۹۰ درصد قیمت مسکن را پوشش می‌دهد؛ در حالی که تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی در تهران نهایتا بتواند تا ۶۰ درصد قیمت یک واحد نوساز را پوشش دهد. دولت طی دو سه سال اخیر تلاش کرد تا تسهیلات مناسبی به خریداران مسکن پرداخت کند که اقدام ارزنده‌ای بود. اما شرایط حاکم در بازار مسکن باعث شده تا اثر پرداخت تسهیلات کمرنگ شود. اقساط تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی ماهیانه حدود ۲ میلیون تومان می‌شود؛ در حالی که عمده خانوارهایی که متقاضی واقعی مسکن هستند توان پرداخت چنین اقساطی را ندارند. مشکل اصلی به عدم تعادل بین قدرت خرید مردم و قیمت مسکن مربوط است. براساس اعلام معاون وزیر راه و شهرسازی قیمت مسکن در تهران با سوئیس برابری می‌کند؛ در حالی که بسیاری از شاخص‌های زندگی در این دو کشور قابل مقایسه نیست. پس در کنار تسهیلات مناسب، بایدتعادلی بین قیمت مسکن، درآمد خانوار و تسهیلات بانکی ایجاد شود.
بازده سرمایه در بخش مسکن را در سال آینده چطور می‌بینید؟
همانطور که مستحضرید، قیمت دلار در دو سه ماه آخر سال به یکباره از حدود ۳۷۰۰ تومان به ۴۷۰۰ تومان رسید. این رشد باعث هجوم سرمایه‌ها به سمت بازار ارز شد و به همین دلیل در دی ماه وبهمن ماه سرعت رشد معاملات مسکن بعد از جهش ۵۰ درصدی معاملات در آذرماه، کاسته شد. اما معتقدم زمانی که نرخ دلار به ثبات برسد و دیگر ظرفیتی برای افزایش پیدا نکند شاهد افت این بازار خواهیم بود و سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن سرازیر می‌شود. این سرمایه‌ها هم می‌تواند تقاضای سوداگری باشد و هم تقاضای مصرفی. بر این اساس چشم‌انداز بازار مسکن را مثبت می‌بینم و معتقدم آینده‌نگرها می‌توانند از هم‌اکنون اقدام به خرید مسکن کنند.
