ایران مسکن

مهمترین دلیل رشد بالای قیمت‌ها در بازار مسکن

 

یک صاحب نظر اقتصادی مهمترین عامل در تغییر مسیر بازار مسکن در ابتدای دوره رونق از « افزایش تدریجی قیمت ها» به آمارهای رسمی و تحقیقات میدانی از وضعیت بازار مسکن طی ماه ­های اخیر نشان می ­دهد بر خلاف پیش­ بینی ­های ارائه شده در اواخر سال گذشته که بازار مسکن در دوره رونق جدید، به صورت تدریجی و در محدوده نرخ تورمی عمومی با افزایش قیمت مواجه می ­شود؛ قیمت­ های پیشنهادی ارائه شده از سوی مالکان و سازندگان ملک طی ماه های اخیر تفاوت معناداری با قیمت میانگین هر منطقه از شهر تهران پیدا کرده است. به طوری که طی چند هفته اخیر نیز قیمت­های پیشنهادی به شکل نامتعارف و چندبرابری نسبت به اواخر سال گذشته پیشنهاد می شود.

کارشناسان و تحلیلگران اقتصادی در بررسی چرایی سیر متفاوت بازار مسکن تاثیرگذاری تحولات درونی و بیرونی مرتبط بر این بخش را موثر می­ دانند. در عین حال حمید یاری صاحب­نظر حوزه اقتصادی و از مدیران زیرمجموعه بانک مسکن معتقد است: یکی از مهم ترین عوامل در پیدایش وضعیت جدید در بازار مسکن، ورود مجدد تقاضای سرمایه ای و غفلت از تاثیرگذاری این جریان در روند بازار است.

وی با اشاره به طولانی شدن دوره رکود اخیر در بازار مسکن، اظهار کرد: در دوره چهار ساله رکود مسکن، به دلیل کاهش فشار تقاضای مصرفی در بازار، بسیاری از تحلیلگران به این نتیجه رسیدند که پس از این دوره بخش مسکن مجددا نمی تواند به گزینه مطلوب سرمایه ­گذاری تبدیل شود. اما به دلیل تغییر وضعیت برخی عوامل بیرونی همچون تحولات سیاسی، شرایط برای حضور متقاضیان سرمایه­ ای در بازارهای مختلف تغییر کرد.

وی ادامه داد: طی سال گذشته عواملی همچون خوش­ بینی نسبت به فرجام برجام و همچنین سیاست ­های دولت برای هدایت بازار مسکن سبب شده تا بسیاری از تحلیلگران فرضیه شوک قیمتی در بازار مسکن را به دلیل عدم حضور متقاضیان سرمایه ای رد کنند. اما در ماه­ های اخیر به دلیل اعمال سیاست­ های انقباضی در سایر بازارها از سوی دولت همچون بازار ارز، بسیاری از افرادی که به دنبال حفظ ارزش دارایی خود بودند به سمت بازار مسکن روانه شدند. البته هشدار ورود مجدد تقاضای سرمایه ای که از سال 91 از بازار خارج شده بود، پیش از این داده شده بود.

به گفته وی عامل بیرونی دیگر تاثیرگذار بر این روند، کاهش نرخ سود بانکی در شهریور ماه سال گذشته بود. کاهش نرخ سود بانکی نقدینگی نهفته را روانه بازارهای مختلف کرد. با توجه به شرایط سایر بازارها، یکی از مقصدهای نقدینگی آزاد شده که تبدیل به تورم نیز نشده بود، بازار مسکن است.

یاری به عامل دیگری در افزایش قیمت­ های پیشنهادی از سمت عرضه به صورت نامتعارف اشاره کرد و گفت: بروز رکود چند ساله در بخش مسکن سبب شد تا در سال­ های اخیر حجم ساخت و ساز به صورت محسوسی کاهش پیدا کند که به طور مستقیم بر کاهش تعداد فایل ­های نوساز در بازار تاثیرگذار بود. به تبع آن کمبود واحدهای نوساز در بازار سبب شد تا معدود واحدهای نوساز ارائه شده با قیمت­ های نجومی پیشنهاد شود.

این صاحب نظر اقتصادی افزود: از آنجا که واحدهای مسکونی نوساز پایه قیمت ­گذاری در هر منطقه محسوب می­ شود و بر مبنای آن باقی واحدهای مسکونی با سن بیشتر قیمت ­گذاری می شوند به تدریج این عامل منجر به افزایش قیمتهای پیشنهادی مناطق مختلف شد.

وی در عین حال به نکته دیگری اشاره کرد و گفت: بررسی­ های میدانی نشان می­ دهد عمده افزایش قیمت­ های نامتعارف در بخشی از بازار مسکن در متراژ­های بالا و مناطق شمالی شهر همچون یک تا پنج و شش رخ داده است و در مقابل مناطق جنوبی شهر با رشد نامتعارف قیمت­ ها رو به رو نشده اند همین موضوع نشان می­ دهد که تقاضای وارد شده به بازار طی چند ماه اخیر کاملا سرمایه ­ای بوده است.

یاری در پایان با اشاره به مشکل حبس سرمایه بانک ­ها در بخش ساختمان و مستغلات طی چند سال اخیر پیشنهاد کرد: دوره کنونی فرصت مناسبی برای بانک ­های مختلف که به حبس سرمایه در بخش مسکن طی چند سال گذشته دچار شده بودند به وجود آورده است. به این معنا که بانک ها با عرضه املاک خود در بازار می­ توانند از یک سو مشکلات نقدینگی خود را مرتفع می­ کنند و از سوی دیگر به بازار معاملات مسکن که هم­ اکنون با مشکل عرضه مواجه است کمک می­ کنند.

 

منبع: