ایران مسکن

چگونه می توان خانه ای را فروخت و همزمان خانه ی جدیدی خریداری نمود؟

مشاور املاک

زندگی مثل برق و باد می گذرد و فرصت ها يكى پس از ديگرى از بين مى روند. گاهی اوقات، یک صاحب خانه ممکن است با وضعیتی روبرو شود که ناچار و شايد هم مشتاق به فروش خانه و خرید خانه ی جدیدی باشد بدون این که وقفه ای بین این دو مرحله ایجاد شود. به دليل عدم ثبات قيمت ها در بازار ايران، دلایل زیادی برای این موضوع وجود دارد، اما در عین حال فقط بخشی از فرایند جابجایی است.

به هر حال پس از فروش خانه باید در جایی زندگی کنید و شرایط ایده آل این است که خانه ی جدید دیگری را خریداری کرده و به آن نقل مکان کنید مگر این که بخواهید خانه ای را برای زمان نامشخصی اجاره کنید. فرایند فروش مسکن و خرید مسکن دیگر بطور همزمان تا حد زیادی بسته به نوع بازار معامله دارد. برای مثال، در بازار فروشندگان، هنگامی که تعداد خریداران بیش از تعداد خانه های ویژه ی فروش باشد، مجالی برای در نظر گرفتن احتمالات و فرصتى براى آنچه که از خریدار امتياز مى گيريد، خواهید داشت. اما در بازار خریداران، هنگامی که تعداد مسکن های ویژه ی فروش بیش از تعداد خریداران است، دست بازتری در خصوص انتظارات خود از فروشنده ی خانه ای که مایل به خرید آن هستید خواهید داشت.

مشاور املاک شما، راهنمای شما طی تمام این مراحل می باشد. وی علاوه بر کمک به انجام اقدام متعادلی که لازمه ی خرید و فروش همزمان مسکن است، قادر خواهد بود تا حتی الامکان راهنمایی های مفیدی را در جهت آسان نمودن این روند به شما ارايه کند. همیشه هنگامی که می خواهید همزمان نسبت به فروش خانه و خرید خانه ی دیگری اقدام کنید، ریسک هایی نیز وجود دارد. این موضوع که این ریسک مربوط به خریدار باشد یا فروشنده (و یا هر دو) بستگی به نحوه ی نگرش شما بدان دارد. در ادامه به مرور آنچه که باید بدانید - و گزینه های پیش روی شما - هنگام خرید و فروش همزمان خانه هم در بازار فروشندگان و هم در بازار خریداران خواهیم پرداخت.

پرسش هایی که باید مطرح کنید

برای آنکه بدانید بهترین کار چیست ابتدا باید پاسخ چند پرسش مهم و کلیدی را بیابید.


١- آیا می توانید وام جدیدی علاوه بر وام موجود خود تهیه کنید؟

همه ی بانك هاى وام دهنده مایل نیستند تا ریسک ذاتی اعطای وام به فردی را تحمل کنند که علاوه بر اخذ وام برای خرید خانه ی اول، درخواست وام دیگری برای خرید خانه ی دوم نموده است. بسته به اعتبار و سابقه ی پرداخت اقساط، شاید در عین حال که وامی را جهت خرید مسکن اخذ کرده اید شایسته ی دریافت وام دیگری نیز باشيد اما در هر حال باید توانایی خود جهت پوشش هزینه های هر دو وام را اثبات کنید.


٢- آیا می توانید در عین حال از عهده ی خرید دو خانه برآیید؟

حتی اگر بانک مربوطه وام ديگرى را برای وثیقه ای همزمان به شما پرداخت کند، آیا همچنان خواهان آن هستید؟ خرید مسکن جدید شامل هزینه های زیادی از جمله پیش پرداخت و هزینه های نقل و انتقال است. بسیاری از خریداران مسکن برای پوشش این هزینه ها متکی به سودی هستند که از فروش خانه عاید آنها می شود. پس شاید خرید همزمان دو خانه امری ایده آل نباشد.


٣- اگر فاصله ای میان فروش خانه و خرید خانه ی جدید وجود داشته باشد چه می کنید؟

در بدترین حالت، هنگامی که بین فروش خانه و خرید خانه ای جدید فاصله ای وجود دارد، وضعیت شما چگونه به نظر می رسد؟ از واسطه ی املاك جویای گزینه های پیش روی خود شوید از جمله این که اجاره های كوتاه مدت موجود است یا اجاره هایی با سیاست های انعطاف پذیر فسخ. به طور معمول كسى اين سختى را نمى پذيرد ولى بايد براى رسيدن به پله هاى بالاتر تلاش مضاعف نمود. پس در كمال شگفتى پيشنهاد من اين است كه خانه خود را در بازار داراى ثبات بفروشيد و محضر و تحويل را انجام دهيد تا پول كامل در دستتان باشد و خيالتان راحت شود و تا خريد خانه ى جديد، خانه را كوتاه مدت يا با شرايط فسخ آسان اجاره كنيد. البته که بسیاری از فروشندگان ترجیح می دهند تا بلافاصله خريد خود را انجام داده و به خانه ی جدید خود نقل مکان کنند ولى روى اين پيشنهاد فكر كنيد و وضعیت فعلی خود را مشخص کنید تا بتوانید بدون هیچ ترس و واهمه ای بر گزینه ی موجود تمرکز کنید.


٤- خرید و فروش همزمان در بازار فروشندگان

هنگامی که باید خانه ی خود را فروخته و همزمان خانه ی جدیدی را خریداری کنید، انجام این کار در بازار فروشندگان هم نعمت است و هم مصیبت. دلیل این امر این است که با وجود اينکه خانه ی خود را به راحتی به فروش می رسانید، فروشنده ی خانه ای که خریدار آن هستید ممکن است انگیزه ی کمتری برای انعطاف پذیر بودن در برابر نیازهای ویژه ی شما داشته باشد. صرف نظر از این موضوع، نیازی به نگرانی نیست. در اینجا بهترین دو گزینه ی موجود را برای فروش و خرید همزمان مسکن در بازار فروشندگان عنوان می كنم:

گزینه ی اول: درخواست شرط فروش و پرداخت

شرط فروش و پرداخت یکی از دو نوع اصلی شروط فروش مسکن است. در واقع، این شرط درخواستی است که همراه با پیشنهاد خرید خانه ی مورد نظر خود مطرح می کنید مبنی بر این که خرید خانه ی مورد نظر از سوی شما بستگی به فروش خانه ی فعلی تان دارد. این شرط با شرط پرداخت مستقیم تفاوت دارد. شرط پرداخت مستقیم ویژه ی خانه ای است که قرارداد آن منعقد شده است. (هرچند که بهترین کار این است که ابتدا قرارداد فروش خانه ی خود را منعقد کرده و سپس در پی خرید خانه ی جدیدی باشید. از نظر فروشندگان، شرط پرداخت مستقیم ریسک کمتری نسبت به شرط فروش و پرداخت دارد.)
در شرط فروش و پرداخت، نیازی نیست که خرید خانه را تا زمان فروش خانه ی خود به تعویق بیندازید. شرط فروش و پرداخت با شرط دیگری به نام شرط حذف همراه است، بدین معنی که فروشنده ی ملکی که مایل به خرید آن هستید می تواند پس از پیشنهاد شما در صورت دریافت پیشنهادی بهتر، خانه ی خود را به شخص دیگری بفروشد. در این صورت، اظهارنامه اى مبنی بر این موضوع به دست شما خواهد رسید و شما نیز می توانید شرط خود را پس گرفته و خانه را خریداری کنید و یا این که از خرید آن صرفنظر کنید.

گزینه ی دوم: درخواست قرارداد اجاره پس از فروش خانه

با خریدار خود در خصوص قرارداد اجاره پس از فروش صحبت کنید که به شما این امکان را می دهد تا پس از فروش خانه به منظور خرید خانه ای جدید مکانی را برای اقامت داشته باشید. با این قرارداد، پس از فروش خانه ی خود، خریدار موافقت می کند تا آن را برای مدتی معین به شما اجاره دهد. در صورت موافقت خریدار منزل با این قرارداد، این کار به صرفه تر از اجاره ی مکانی جدید است.


٥- خرید و فروش همزمان مسکن در بازار خریداران

همانند خرید و فروش مسکن در بازار فروشندگان، فروش مسکن و خریداری مسکن جدید در بازار خریداران نیز دارای مزایا و معایبی است. از یک سو، پیدا کردن خانه ی جدید (و فضای بیشتری جهت مذاکرات توافقی) ممکن است برای شما آسان تر باشد. اما ممکن است در فروش خانه سود کمتری بدست آورید و یا با خریداری غیر منعطف معامله کنید. گزینه های زیر بهترین گزینه های موجود پیش روی شما هستند:

گزینه ی اول: درخواست شرط فروش و پرداخت

شروط فروش و پرداخت که در بخش بالا بدان اشاره شد از تاثیر بیشتری در بازار خریداران برخوردار است. با وجود پیشنهادهاى کم، فروشندگان معمولن در برابر درخواست ها انعطاف بیشتری از خود نشان می دهند. علاوه بر این، در ضمن این که فروشنده می تواند در پی دریافت پیشنهادهاى بیشتری باشد، شانس از دست دادن خانه ای که مایل به خرید آن هستید به دلیل رقابت کمتر در بازار کمتر خواهد بود.

گزینه ی دوم: درخواست تمدید تاریخ تحويل و دفترخانه

بیشتر تاریخ های تحويل و دفترخانه در مبايعه نامه ها بین ٣٠ تا ٦٠ روز پس از امضاى قرارداد هستند. این بدان معنی است که شما می توانید از خریدار خانه ی خود بخواهید تا تاریخ آنها دست كم تا يك بار قابل تمديد باشد تا زمان کافی برای پیدا کردن و خرید خانه ی جدید داشته باشید. میزان دقیق زمان تمدیدی که درخواست می کنید بستگی به میزان اطمینان شما از یافتن خانه ی جدید دارد، هر چند که باز هم بازار خریداران زمانی ایده آل برای یافتن سریع خانه ای جدید است. اگر خریدار، خانه ی شما را واقعن پسندیده و دوست داشته باشد، شاید بتوانید زمان تحويل مبيع و انتقال سند را تا ٩٠ روز و یا بیشتر تمدید کنید تا طی این فاصله بتوانید خانه ی دلخواه خود را یافته و خریداری کنید.

سایر گزینه ها

علاوه بر بهترین روش هایی که تاکنون فهرست شد، گزینه های دیگری هم پیش روی شما وجود دارد. از نظر مالی بهترین کار برای شما (و در بازار فعلی) این است که با مشاور املاک خود در خصوص یکی از روش های زیر مشورت کنید:
اجاره ی منزل فعلی: می توانید شخصی را پیدا کنید تا خانه ی فعلی شما را رهن دهد. این کار آسان تر از یافتن کسی است که بتواند خانه ی شما را به فروش برساند. با این روش مبلغى به دست شما مى رسد كه مى توانيد از آن براى پرداخت بخشى از ثمن خريد ملك بعدی خود استفاده کنید.

اخذ وام مسكن روى ملك جديد: این وام نوعی وام است که در برابر به وثیقه گذاشتن خانه به شما اعطا می شود. انتخاب این گزینه آنچه را که شما برای پیش پرداخت و هزینه های تاریخ دفترخانه نیاز دارید در اختیار شما قرار می دهد و پس از فروش خانه ی خود می توانید این وام را پرداخت کنید.

اخذ وامی روى ملك حال حاضر خود: این وام نوعی وام کوتاه مدت است که در برابر ملک فعلی شما به شما اعطا می شود و می توانید از آن برای پرداخت مبلغ پیش پرداخت و هزینه های نقل و انتقال قطعی استفاده کنید. با این وجود، این وام نسبت به وام قبلی هزینه ی بیشتری در بر دارد و باید واجد شرایط داشتن دو وثیقه باشید.

در نهايت بايد بگويم بهترين كار اين است كه با يك مشاور املاک حرفه اى و كارشناس، در مورد بهترین طرح پیش رو مشورت کنید. راه درازی در پیش دارید اما با یک طرح خوب و مذاکرات و گفتگوهای قوی همه چیز به خوبی پیش خواهد رفت.

خدمات سایت ایران مسکن

مشاور حقوقی مسکن

مشاور سرمایه گذاری

مشاور املاک

خرید ملک

اجاره ملک

ملک مسکونی